P2P模式：房產(chǎn)抵押借款如何運(yùn)營(yíng)

當(dāng)下，以P2P網(wǎng)貸為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融火爆，但逾期、壞賬的頻發(fā)也讓該理財(cái)途徑飽受煎熬。此時(shí)，含有易于變現(xiàn)抵押品的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品成為P2P投資者的首選，1些嗅覺靈敏的P2P平臺(tái)也不失時(shí)機(jī)地推出諸多房產(chǎn)抵押借款項(xiàng)目。

投資期限從1個(gè)月到1年不等，召募金額為數(shù)10萬元至上千萬元不等，年化收益率大約在15%左右。據(jù)某P2P平臺(tái)的負(fù)責(zé)人介紹，該平臺(tái)近日發(fā)了1個(gè)融資金額為50萬的房產(chǎn)抵押標(biāo)，在不到兩分鐘的時(shí)間內(nèi)，幾近售罄。房產(chǎn)抵押項(xiàng)目的火爆程度因而可知1斑。

樓市在經(jīng)歷2014年的翹尾行情以后，羊年伊始，房產(chǎn)進(jìn)1步成為投融資市場(chǎng)的搶手抵押品，火熱的P2P網(wǎng)貸順勢(shì)分了1杯羹，P2P房產(chǎn)抵押項(xiàng)目投資熱度大幅升溫。以優(yōu)良房產(chǎn)作為抵押物的借款項(xiàng)目，在2015年春節(jié)前后顯現(xiàn)出“1標(biāo)難求”的趨勢(shì)。

究其緣由，自2014年4季度開始，央行不對(duì)稱降息、公積金貸款限額上調(diào)等1系列政策紅利成為國(guó)內(nèi)樓市改變頹勢(shì)的關(guān)鍵。例如此次央行降息就對(duì)推動(dòng)房產(chǎn)增值有1定的刺激作用，降息后，全國(guó)主要城市客戶咨詢量環(huán)比上周均大漲了50%以上，其中1線城市表現(xiàn)最為明顯，北京、上海客戶咨詢上漲超過80%，這無疑對(duì)P2P房產(chǎn)抵押項(xiàng)構(gòu)成利好。

貨幣信貸政策疊加效應(yīng)對(duì)樓市的刺激作用明顯

1、2線城市樓市資金面明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)商推盤信心大增，房?jī)r(jià)進(jìn)1步下跌的可能性不大。事實(shí)上，對(duì)1線城市的房產(chǎn)抵押項(xiàng)目，只要成數(shù)控制嚴(yán)格，它是完全可以覆蓋本息的。房產(chǎn)抵押的市場(chǎng)認(rèn)可度再度提升，P2P房產(chǎn)抵押項(xiàng)目市場(chǎng)需求擴(kuò)大。

房產(chǎn)抵押借款標(biāo)的模式及優(yōu)勢(shì)

房產(chǎn)抵押貸款是銀行、民間借貸的通用模式，風(fēng)險(xiǎn)保障主要是資產(chǎn)。民間基于房產(chǎn)抵押的借貸最少有10年歷史，在借款中，抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。真實(shí)的抵押類融資項(xiàng)目，由于抵押物足值，并且所融資金額常常大幅小于抵押物市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，因此房產(chǎn)抵押對(duì)P2P模式而言屬優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)類型。

在做房產(chǎn)抵押項(xiàng)目時(shí)，依照正常的流程，P2P平臺(tái)1般會(huì)對(duì)借款人采取1定的風(fēng)控措施，在面審借款人后，對(duì)抵押物估值，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以便借款人將自己名下的優(yōu)良房產(chǎn)直接抵押至投資人名下，以此作為抵押擔(dān)保保障，有些平臺(tái)會(huì)要求抵押房產(chǎn)的借款人簽署全權(quán)拜托公證和強(qiáng)迫履行公證，安全性相對(duì)要高。

這樣1來，1旦借款人背約，投資人可不經(jīng)法院訴訟流程，直接進(jìn)入司法拍賣，可避免較長(zhǎng)的耗時(shí)。1些優(yōu)良的P2P平臺(tái)為保投資人到期準(zhǔn)時(shí)拿回本息，會(huì)引入第3方合作火伴，由其許諾第1時(shí)間對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行快速接盤，以在最短對(duì)間內(nèi)對(duì)投資人進(jìn)行全額償付。

對(duì)投資人來講，當(dāng)有房產(chǎn)作為借款抵押物時(shí)，即便出現(xiàn)個(gè)別借款人背約，可以通過平臺(tái)處置優(yōu)良抵押資產(chǎn)來保障本身利益。并且，投資人手中握有實(shí)實(shí)在在的抵押物產(chǎn)權(quán)，1旦借款人背約、叛逃，投資者即使因故離開了平臺(tái)的協(xié)助，在通過1定的訴訟流程后，也能夠直接取得該抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。這在1定程度上提高了借款人的背約本錢，能有效保障投資人的本息安全。

因此，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證為抵押，進(jìn)行抵押登記而獲得他項(xiàng)權(quán)(擔(dān)保物權(quán))，通過不動(dòng)產(chǎn)抵押登記實(shí)現(xiàn)債權(quán)相對(duì)來講比較靠譜。

房產(chǎn)抵押也存風(fēng)險(xiǎn)不能迷信抵押物

雖然房產(chǎn)抵押標(biāo)的相對(duì)照較安全，但也并不是絕對(duì)安全，在2014年11月跑路的江蘇恒融財(cái)富便很好地印證了這1點(diǎn)，恒融財(cái)富的業(yè)務(wù)模式便是房產(chǎn)抵押貸款。

投資者在P2P平臺(tái)投資房產(chǎn)抵押標(biāo)的時(shí)，1定不能迷信抵押物，它存在以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：

1、房屋抵押貸款深藏貓膩，即使做了他項(xiàng)權(quán)證，但如果借款人有其他民間債務(wù)，或借款人在抵押前把房子長(zhǎng)時(shí)間租了出去，比如簽訂了1個(gè)長(zhǎng)時(shí)間租約，由于租約受法律保護(hù)，債權(quán)人沒法順利賣掉房子。

2、經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，以P2P網(wǎng)貸平臺(tái)做房抵普遍流行的60%―80%的抵押率來計(jì)算，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)像溫州、鄂爾多斯似的攔腰斬?cái)啵退阗u掉房子也沒法完全覆蓋投資人的本金及收益。

3、有逾期和壞賬風(fēng)險(xiǎn)，1般來講，借款人真正到抵押房子的地步，通常是缺口很急很大，各種信譽(yù)貸款已湊集不到資金了，以房產(chǎn)作為抵押物，借款的金額會(huì)相對(duì)較高，又可能超過借款人的背約本錢，容易產(chǎn)生逾期和壞賬。

4、有些平臺(tái)接受重復(fù)抵押，比如，1套房產(chǎn)已在銀行抵押貸款過，又再次借款，那末1旦出現(xiàn)問題，在清償時(shí)是按時(shí)間前后排序的，首次抵押排在前面，剩余殘值可能沒法覆蓋借款額。

5、相對(duì)工業(yè)廠房抵押，居住用房的抵押可能讓平臺(tái)和投資人遭受“唯1住房”債權(quán)人，此時(shí)，耗費(fèi)的各種本錢比較高。對(duì)居住住房，投資人在實(shí)現(xiàn)債權(quán)的司法實(shí)踐中有個(gè)“唯1住房"的特殊規(guī)定，即債務(wù)人有且只有1個(gè)住房，法院不得強(qiáng)迫履行。

具體到各地，司法實(shí)踐中有不同的操作，1般在申請(qǐng)人能提供兩年暫住住所的情況下，法院也能夠強(qiáng)迫履行，或查明有其他居所，法院最快也要在留夠6個(gè)月的寬限期后再行履行，耗費(fèi)的時(shí)間本錢高。

另外，司法處置房產(chǎn)的費(fèi)用較高，其中稅費(fèi)是大頭，按2手房買賣交易計(jì)征，總稅收在5%⑴0%之間，再加上1%⑵%的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)、1%履行費(fèi)、3%- 5%拍賣費(fèi)、0.25%評(píng)估費(fèi)、每一個(gè)案件5000元保全費(fèi)，可到達(dá)全部拍賣所得的20%⑷0%。

再者，司法拍賣實(shí)行1次流拍打8折、2次流標(biāo)打6.4折的做法致使了尋租空間，1些專做司法拍賣房屋生意的“房蟲”常常內(nèi)外勾結(jié)，使首輪乃至2輪番拍，令終究成交價(jià)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，得不償失。

美國(guó)的次貸危機(jī)就是由于房地產(chǎn)的抵押貸款造成了世界性的危機(jī)，而當(dāng)時(shí)，美國(guó)無抵押無擔(dān)保的信譽(yù)卡并沒有遭到很大沖擊。這再次證明了抵押其實(shí)不是萬能的。

投資人在選擇平臺(tái)時(shí)務(wù)必綜合考量房產(chǎn)類型、市值、公證抵押手續(xù)等各方因素，如此才能保障本身的實(shí)際利益。

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